Unbekanntes Puzzleteil: Büro
Verlangen der Mieter nach Qualität
Insgesamt öfter stattfindende „seller capitulation“
Längerfristig verlässliche und förderliche Standort- und Investitionsbedingungen vonnöten

Wichtige konjunkturrelevante Vorlaufindikatoren sind in Deutschland in den letzten Monaten – zum Teil mehrfach in Folge – gestiegen, insbesondere die Erwartungskomponenten hatten sich verbessert. Christian Ströder, Director Market Intelligence bei Avison Young in Deutschland: „Gleichwohl spiegeln ihre aktuell erreichten niedrigen Niveaus noch kein Wachstum wider; dazu muss sich ihr Aufwärtstrend fortsetzen.“ So wird das deutsche Bruttoinlandsprodukt für das abgelaufene Jahr 2023 vermutlich leicht negativ ausfallen. Doch laut aktualisierter Konjunkturprognose des ifo-Instituts von Mitte Dezember 2023 sind „die Weichen für die deutsche Wirtschaft (...) auf Erholung gestellt.“ Die deutlich gesunkene Inflation, kräftige Reallohnzuwächse sowie eine rekordhohe Beschäftigung tragen wesentlich zum prognostizierten Wachstum bei, das 2024 bei 0,9 %, und 2025 bei 1,3 % liegen soll.

Immobilienmärkte vor langsamem Aufschwung

Da die Büroflächennachfrage eng mit der Wirtschaftsleistung korreliert, spricht die prognostizierte Entwicklung im Jahresverlauf für eine graduell auflebende Dynamik auf den Vermietungsmärkten. Dazu tragen auch die Realisierung von Anmietungsplänen bei, die bis dato noch nicht umgesetzt wurden, da in der Phase verschärfter Unsicherheit in den letzten Quartalen viele solcher Pläne zurückgestellt wurden. Die seit Corona quantitativ reduzierten Flächenbedarfe als Folge des vermehrten hybriden Arbeitens senken das Nachfrageniveau in quantitativer Hinsicht.

Die Beschäftigungspläne der Unternehmen sind – nach einer langen Phase des Beschäftigungsaufbaus bis in den Sommer hinein – derzeit eher gedämpft. Noch herrscht Rekordbeschäftigung, aber die schwache gesamtwirtschaftliche Entwicklung hat vermehrt Spuren hinterlassen, das Beschäftigungswachstum könnte zunächst zum Erliegen kommen. Nicolai Baumann, Country Manager Deutschland von Avison Young: „Dennoch laufen Büromietverträge aus, für die eine Entscheidung ansteht. Und selbst im Wege von Standort- beziehungsweise Flächenkonsolidierungen produzieren die Firmen Flächenumsätze. All das sorgt allein schon für ein ´Grundrauschen´ am Markt, von dem zwar auch in den nächsten Quartalen ein beachtlicher Anteil als Verlängerungen in den bestehenden Flächen umgesetzt werden wird, dessen Gros aber auf Neuverträge entfallen wird. Viele der in der aktuellen Marktphase als Verlängerungen getätigten Verträge werden in wenigen Jahren wieder auf den Markt kommen, dann jedoch gezielt auf der Suche nach neuen Flächen.“

Bremsend auf die (Immobilien-)Konjunktur wirken unter anderem die nachlaufenden Effekte der erfolgten Zinserhöhungen durch die EZB: Die Zinsen haben zwar den Gipfel erreicht, ihre volle Wirkung aber noch gar nicht in allen Bereichen entfaltet. Das gilt für Immobilienanschlussfinanzierungen, die bald in größerem Umfange anstehen, aber auch für die Unternehmensfinanzierung allgemein, oder für die Zinsausgaben des Bundes. Damit steht weniger Kapital für Investitionen zur Verfügung. Auch in den Immobilienbewertungen sind die höheren Zinsen noch nicht gänzlich enthalten, was für zunächst noch sinkende Immobilienwerte spricht. Baumann: „Der immobilienwirtschaftliche Aufschwung wird also langsam vonstattengehen, sowohl auf dem Vermietungs- als auch dem Investmentmarkt.“

Staatsanleiherendite im Sturzflug

Eine wesentliche Referenz für festverzinsliche Anlagen, die Rendite deutscher zehnjähriger Staatsanleihen, lag Anfang 2022 noch im negativen Bereich. Ende 2023 ist sie in kürzester Zeit, von rund 3,00 % im Oktober, auf rund 2,00 % Ende Dezember 2023, gefallen. Auch gegenüber ihrem Niveau vom Jahresende 2022 (2,53 %) bedeutet das aktuelle Niveau einen Rückgang um immerhin rund 50 Basispunkte. Gleichzeitig hat die Spitzenrendite für Büroimmobilien (Nettoanfangsrendite, Durchschnitt der „Big 5“-Immobilienmärkte Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt und München) um rund 130 Basispunkte (bps) zugelegt, von rund 3,30 % auf nunmehr rund 4,5 %. Daraus ergibt sich eine Renditeabstand von rund 250 Basispunkten – so groß war das Delta seit zwei Jahren nicht mehr. Für Ende 2025 wird mit einer etwas verringerten yield gap gerechnet, die aber weiterhin deutlich oberhalb der 200 bps liegen dürfte. Zur Erinnerung: Zum Jahresende 2022 war sie auf weniger als 80 Basispunkte zusammengeschrumpft. Jochen Völckers MRICS, Geschäftsführer und Leiter Capital Markets Deutschland bei Avison Young: „Dieser deutliche Renditevorteil von Immobilien gegenüber der Bundesanleihe ist für viele Investoren ein wichtiges Puzzleteil für ihre Asset-Allokation und Investmententscheidungen, aktuell allein jedoch nicht ausreichend, um für mehr Transaktionsaktivitäten zu sorgen. Unter anderem liegen dafür die Preisvorstellungen der potenziellen Käufer und Verkäufer immer noch zu weit auseinander.“

Das Puzzle fügt sich zusammen

Es müssen allerdings erst noch weitere Puzzleteile passen und passend gemacht werden, bevor wieder in größerem Umfang investiert wird. Der Zinspfad der Zentralbanken ermöglicht nun wieder bessere Planbarkeit, und wird von daher im Jahresverlauf 2024 als Puzzleteil wieder eher „passen“, die erwartete konjunkturelle Erholung ebenfalls und das hohe und relativ stabile Beschäftigungsniveau in Deutschland ebenso. Die pauschale Verunsicherung hinsichtlich der künftigen Büronutzung hingegen wird von vielen Investoren als nicht passendes Teil wahrgenommen. Dabei wollen laut ifo-Institut lediglich 9 % der Firmen ihre Büroflächen verkleinern, wenngleich es sich dabei tendenziell um größere Unternehmen mit überproportionalem Reduktionspotenzial handeln dürfte. Die Verringerung der benötigten Bürofläche wird sich jedoch über einen Zeitraum mehrerer Jahre erstrecken.

„Der isolierte Blick auf die steigenden Büroleerstände in den deutschen Bürohochburgen, die sich am stärksten in schwachen Lagen und Objekten aufbauen, während in Top-Lagen passende Leerstandsflächen oft händeringend gesucht werden, kaschiert die Ausdifferenzierung innerhalb der einzelnen Märkte“, führt Baumann aus. „Die gleichzeitig steigenden Mieten guter Büroobjekte in gefragten Teilmärkten, sogar innerhalb der vergangenen zwei schwierigen Jahre, belegen das Verlangen der Mieter nach Qualität.“ Obwohl sich die Materialknappheiten etwas entspannt und auch die Preise für Baustoffe nachgegeben haben, bleibt die Bau-Pipeline mindestens kurz- und mittelfristig massiv reduziert. Dies verschärft den Angebotsmangel im hochwertigen Segment und stützt die Mieten – und mittelfristig auch wieder die Preise. Nutzer, die aktuell ihre Anmietungsentscheidungen noch pausieren, laufen trotz steigender Gesamtleerstände in einigen Büromarktsegmenten in Flächenengpässe und höhere Mietniveaus hinein.

Verkaufsdruck und „seller capitulation“

Auf Eigentümerseite gilt derweil weiterhin: Wer nicht verkaufen muss, wartet ab, denn damit würden in vielen Fällen Verluste realisiert werden. Das allein bremst die Transaktions-Aktivitäten noch deutlich. Gleichzeitig gilt: Wer nicht kaufen muss, kauft nicht. Auch das bremst natürlich, und die Mittelabflüsse bei einigen großen institutionellen Immobilieninvestoren reduzieren ebenfalls das Investmentgeschehen. Völckers: „Kleinere Investoren nutzen die aktuelle Marktphase indes aktiver als in den Boom-Jahren, in denen der Wettbewerb größer und die Preise höher waren. Sie können das (fehlende) Volumen der derzeit an der Seitenlinie abwartenden großen Käufergruppen allerdings nicht ausgleichen.“

„In den nächsten Quartalen dürften auf dem Investmentmarkt mehrere Faktoren für steigende Verkaufsfälle sorgen – auch für unfreiwillige. Da ist beispielsweise die sich auftürmende Welle von (heute teureren) Anschlussfinanzierungen, die Objektverkäufe zur Kapitalfreisetzung notwendig macht“, so Völckers in seinem Ausblick. „Auch die gestiegenen Anteilsrückgaben und Nettomittelabflüsse bei einigen Immobilienfonds, oder der grundsätzliche Wettbewerb der Immobilienanlagen mit Geldmarktprodukten können zu einem steigenden Verkaufsdruck führen. Darüber hinaus kommt es bei immer mehr Projektentwicklern beziehungsweise Projektgesellschaften zu Insolvenzen – auch hier kommt Produkt auf den Markt.“

Insgesamt wird es bald öfter zu einer „seller capitulation“ kommen: Nachdem Eigentümer lange an alten Immobilienwerten festgehalten haben in der Hoffnung, diese weiterhin erzielen zu können beziehungsweise erst gar keinen Verkauf realisieren zu müssen, sind sie immer öfter gezwungen, zum aktuellen Preisniveau zu verkaufen. Hier bieten sich Chancen für gut positionierte Käufer. Doch längst nicht alle Verkäufe bedeuten einen Verlust: Wer vor der Hochpreisphase gekauft hatte, kann trotz der Preisrückgänge seit 2022 bei einem Verkauf aktuell immer noch im Plus liegen gegenüber dem Einstandspreis – vielleicht jedoch nicht gegenüber der aktuellen Bewertung. Eine wesentliche Bedeutung kommt derzeit der Cashflow-Sicherheit der Objekte zu, insbesondere in Relation zu den (neuen) Finanzierungskosten.

Das ist der Gipfel

Gerade die erwarteten Zinssenkungen kommen jenen Akteuren am Immobilienmarkt entgegen, die nach dem Motto agieren „Durchhalten bis die Zinsen sinken“. Denn vor allem die Finanzierungskosten sind auf ein hohes Niveau gestiegen und belasten das Geschäft fast aller Marktteilnehmer, wobei eine allmähliche Entspannung zu erkennen ist. Bleibt zu hoffen, dass auch die weiteren, sehr restriktiven Finanzierungskonditionen, schrittweise gelockert werden.

„Zumindest ist seit dem Spätherbst dahingehend Ruhe eingekehrt, als die Notenbankzinsen nicht weiter steigen werden. Im Gegenteil – der Preisdruck auf den Vorstufen hat in den letzten Monaten deutlich nachgegeben, die Inflationsrate tendiert weiter in Richtung des EZB-Ziels von rund 2 %, auch wenn im Dezember 2023 insbesondere aufgrund eines Basiseffekts die Inflationsrate wieder gestiegen ist“, führt Ströder aus. „Während die Märkte mit einer früheren und stärkeren Senkung der Notenbankzinsen durch die Europäische Zentralbank rechnen, gehen wir von einer Zinssenkung erst im zweiten Halbjahr 2024 aus, beim Leitzins um etwa 50 Basispunkte gegenüber dem aktuellen Niveau von 4,5 %. Je näher dieser Zeitpunkt rückt, desto mehr verkaufsvorbereitende Aktivitäten werden auf dem Immobilienmarkt gestartet. Käufer positionieren sich, warten im Moment aber noch ab.“ Nach längerer Abstinenz von Immobilienanlagen streben viele (auch und vor allem ausländische) Investoren wieder vermehrt Transaktionen an. Auch Marktsegmente, die seit Beginn der jüngsten Marktverwerfungen gemieden wurden, wie etwa Büros, rücken langsam wieder auf die Liste für Ankaufsprüfungen. Stabile bis weiter steigende Mieten, leicht sinkende Finanzierungskosten sowie eine langsame konjunkturelle Belebung sind aussichtsreiche Rahmenbedingungen für das Anspringen des Immobilieninvestmentmarktes.

Völckers: „Bei den Büro-Spitzenrenditen gehen wir zunächst von einem weiteren leichten Anstieg in der ersten Jahreshälfte 2024 aus, bevor sie dann – nach rund zwei Jahren des Anstiegs – zu sinken beginnen. Im Zusammenspiel mit steigenden Mieten (insbesondere getrieben durch die ´flight-to-quality´ der Nutzer) bedeutet das steigende Spitzenkapitalwerte. Außerhalb des Spitzensegments stellt sich der Markt sehr viel differenzierter dar – in schwachen Lagen und nicht marktgerechten Flächen manifestieren sich Leerstände und Abwertungsdruck, so dass betroffene Eigentümer verstärkt aktive Anstrengungen unternehmen, ihre Bestandsmieter zu halten oder neue zu gewinnen, etwa durch reduzierte Mindestlaufzeiten, eine Erhöhung von Incentives (Senkung der Effektivmiete), und vereinzelt schon durch eine Reduktion der Nominalmiete. Wo das keinen Erfolg bringt, wird es Portfoliobereinigungen geben.“

Ausblick

Rahmenbedingungen und Konjunktur

Konjunkturell bleiben Unsicherheiten bestehen, etwa hinsichtlich möglicher Auswirkungen geopolitischer Spannungen. Aber auch die „selbstgemachten“ Rahmenbedingungen hierzulande könnten besser sein: „In erster Linie braucht das Land insgesamt, aber auch die Immobilienwirtschaft, wieder längerfristig verlässliche und förderliche Standort- und Investitionsbedingungen. Die politischen und rechtlichen Rahmenbedingungen der letzten Monate waren diesem Ziel nicht gerade zuträglich. Umso größer ist die Hoffnung, dass die Politik entsprechend gegensteuert“, so Baumann.

Der Zinspfad der EZB sollte ab der zweiten Jahreshälfte 2024 wieder nach unten weisen – ein wichtiger Parameter für das Anspringen der Investmentaktivitäten. Allerdings ist die Verfügbarkeit von Kapital noch eingeschränkt, denn Eigenkapital ist knapp, und Banken als größter Immobilienfinanzierer stehen einstweilen noch auf der Finanzierungsbremse.

Notwendigkeiten und Chancen

Wenn die Banken Gewerbeobjekte finanzieren, dann im Grunde nur „grüne Immobilien“ – diese müssen nicht bereits jetzt ein Green Building Zertifikat oder „grüne“ Kriterien erfüllen; doch dies muss zumindest perspektivisch realisierbar sowie mit entsprechend detaillierter Dokumentation und konkretem Umsetzungsplan belegt sein. Hier bauen sich umfangreiche Möglichkeiten für aktives Asset Management auf. Dazu zählt auch die Repositionierung von Objekten, um sie nachhaltig vermietbar zu machen. Das wiederum kann einhergehen mit der Erweiterung der bisherigen Nutzung des Gebäudes um neue Nutzungsarten oder einer Umnutzung beispielsweise in Wohnen. Solche Strategien gestalten sich heute umso anspruchsvoller: Ergänzend zu Umwelt- und Klimabelangen sollten neben dem Objekt selbst vermehrt sein Umfeld (idealerweise in Kooperation mit weiteren Eigentümern und der Stadtplanung) sowie seine Passung in den lokalen Markt hinsichtlich relevanter wirtschaftlicher, demographischer, oder sozio-ökonomischer Prognosen einbezogen werden. Ein weiteres, aktuell stark nachgefragtes Marktsegment ist die Beratung von Eigentümern, die mit möglichst geringem technischen oder baulichen Aufwand Lösungen für leerstehende Flächen suchen. Ebenfalls sehr begehrt sind freilich Finanzierungsberater sowie Kapitalgeber. Auch Developer-Investoren, die in Schieflage geratene Projekte fertig bauen können, bieten sich immer mehr Gelegenheiten. Auf dem Investmentmarkt führt die gezielte Identifikation relevanter Käufer beziehungsweise Kapitalquellen, sowie das passgenaue Matching von Produkt und Käufer, auch in der aktuell herausfordernden Marktphase, zum Erfolg.

Fazit

Es herrscht also an vielen Stellen rege Aktivität im Markt, nur wird zurzeit nicht viel davon sichtbar. Oft werden herausfordernde Situationen geräuschlos behoben, ohne dass davon etwas nach draußen dringt. Einige dieser „Arbeiten“ waren in der rund zehnjährigen Sonderkonjunktur bis Anfang 2022 kaum erforderlich. Spätestens seit diesem Zeitpunkt sind Immobilienanlagen keine Selbstläufer mehr, sondern bedeuten wieder Arbeit, Kreativität, und oftmals integrierte Lösungsansätze.