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Écart acheteur-vendeur et différents de points de vue sur le marché de Québec
(Extrait de Espace Québec - Vol.30 - #1 - 2024)
Par Marie-France Benoît (MBA), Associée, Directrice intelligence de marché
et Marie-Claire Laflamme Sanders, Associée, Vice-présidente principale, Responsable des Marchés des Capitaux
Autant à l’échelle nationale que locale, l’année 2023 a été caractérisée par un important ralentissement de l’activité transactionnelle d’investissement, causé par la hausse des taux d’intérêts et la volatilité du marché de la dette. En effet, selon les plus récentes données de RCA/MSCI, qui réunissent les transactions de plus de 5 millions de dollars, on enregistre une baisse de 35 % du volume d’investissement immobilier entre 2022 et 2023 à travers le monde. Le Canada s’en tire mieux pour cette même période, avec une baisse de 20 % alors que les États-Unis chutent de 50 %. Le marché de Québec, cependant, ne baisse que de 6 %, soit de 315 millions $ en 2022 à 296 millions $ en 2023.
Un vaste exercice de « découverte de prix » a contribué à ce ralentissement d’investissement de façon significative. L’écart entre la perception du risque pour lequel l’acquéreur veut être compensé et celle du vendeur quant au potentiel de rendement et la qualité de son immeuble a été au cœur de cet exercice, et est bien illustré par les dynamiques transactionnelles de Québec.
UN MARCHÉ STABLE ET PRÉVISIBLE
Depuis 20 ans, la ville de Québec connait une croissance impressionnante et soutenue, en raison de sa situation géographique avantageuse, de ses coûts d'exploitation inférieurs à la moyenne, et d’une main-d’œuvre hautement qualifiée. Alors que la fonction publique provinciale y joue pour beaucoup, Québec compte un profil économique diversifié supportée par une fibre entrepreneuriale aiguisée. Aux grands fleurons historiques – la Caisse populaire Desjardins, Industrielle Alliance, Davie Shipbuilding – s’ajoutent Hôtels Germains, Maison Simons, Biscuits Leclerc, Taleo, CGI, Tanguay, et plusieurs autres.
Cette fibre entrepreneuriale sous-tend également un secteur immobilier local qui est dynamique et ambitieux et dont les noms d’Immostar, de S.I. Bélanger, de Groupe Patrimoine, de Logisco, de Douville, Moffet & Associés, des Immeubles Simard, du Groupe Trudel, du Groupe Dallaire, et des Immeubles Roussin – pour en nommer quelques-uns – en font la force et la réputation.
Québec offre donc une excellente opportunité d’acquérir des produits de qualité dans un marché stable et prévisible. Au cours de la dernière décennie, on a donc vu de nombreux groupes extérieurs y faire leur entrée, autant des capitaux privés de Montréal comme le Groupe Mach, Cromwell, et le Groupe Forum, que des FPIs et des groupes institutionnels de l’extérieur de la province : Akelius, le FPI Pure, Manuvie, le FPI Nexus, Greyspring, le FPI BTB, Centurion, etc.