En un coup d’œil :
- Les acheteurs nord-américains font face à une pénurie d’options d’assurances et des primes en constante augmentation dans de nombreux marchés.
- Les coûts croissants des assurances attirent l’attention sur la fréquence accrue d’événements climatiques néfastes qui se déroulent partout dans le monde.
- Pour les propriétaires en immobilier commercial, les solutions abondent pour réduire le risque pour les immeubles et les portefeuilles.
Comment les coûts croissants des assurances affectent les propriétaires en immobilier commercial partout en Amérique du Nord
Les acheteurs sont affectés de façon inattendue pour conclure des transactions en raison d’une lacunes en assurances et des primes en constante augmentation, surtout dans des secteurs de plus en plus exposés aux risques climatiques.
Partout en Amérique du Nord, les assurances des immeubles sont de plus en plus onéreuses et difficiles à obtenir. Autrefois une simple case à cocher, l’obtention d’une assurance est devenue complexe et constitue un enjeu important dans le processus de considération des transactions.
L’augmentation des tarifs des assurances d’immeubles commerciaux aux États-Unis a atteint 150 % en 2023 sur une année, selon USI. À l’échelle internationale, l’augmentation est de l’ordre de 30 %. Les zones à haut risque touchées par des événements météorologiques extrêmes ont subi les plus fortes hausses. Dans certains cas les assurances en Floride, surtout près des côtes, sont impensables, quel qu’en soit le prix. Depuis 2022, trois compagnies d’assurances se sont retirées de l’État. Quinze autres fournisseurs refusent d’accorder de nouvelles polices en Floride. Des tendances similaires se dessinent dans les régions de l’Ouest prédisposées aux incendies.
« Les assureurs estiment qu’il vaut mieux perdre une part de marché en reculant que de payer autant de pertes », dit William Fay, CIC, un conseiller à la clientèle chez World Insurance Associates. « Et cela ne fera qu’empirer. »
Le canari dans la mine de charbon
Désastres météorologiques et climatiques à plus d’un milliard $ aux É.-U. en 2023
Schéma 1. En 2023, 28 désastres climatiques ou météorologiques distincts aux É.-U. ont causé des dommages pour plus d’un milliard $ chacun. Source : U.S. National Oceanic and Atmospheric Administration, 2023
Qu’est-ce qui explique l’augmentation des coûts d’assurance ? Si les litiges, l’inflation et les évaluations sont des facteurs, les changements climatiques contribuent largement aussi. Alors que les événements météorologiques sont plus fréquents et puissants en raison de la hausse des températures, en ajoutant la perte d’habitats naturels comme les terres humides, les assureurs paient davantage en réclamations. Cela mène à une augmentation des coûts pour eux et ils la transmettent aux assurés.
« Les assurances sont le canari dans la mine de charbon qui signale les risques climatiques », dit Amy Erixon, présidente mondiale, Gestion des investissements chez Avison Young. « Les assurances ont toujours, par leur nature, regardé vers l’arrière, mais l’industrie tente d’être plus anticipative quant aux risques climatiques et à leurs répercussions sur les prix. »
Les coûts de réclamation payés par les assureurs ont augmenté de 30 % sur une année en date du premier semestre de 2023, selon Swiss Re. Des pertes catastrophiques de 54 milliards de dollars ont eu lieu pendant cette période, dont 70 % étaient attribués à 10 orages sévères aux États-Unis.
« Les orages sont changeants, imprévisibles et très spécifiques à un lieu », dit Mme Erixon. « Un orage peut traverser une zone avec une myriade de tornades ratant de grandes cibles alors que le prochain orage du même type rasera une centaine de bâtiments. »
Coût du mauvais temps : Des pertes assurables catastrophiques 
Schéma 2. Pertes catastrophiques assurables ayant causé au moins 25 M$ en réclamations liées au mauvais temps au Canada, 1983-2022. Source : Le Centre Intact d’adaptation au climat, 2023
Qu’est-ce que cela signifie pour l’immobilier commercial ?
Les propriétaires commerciaux voient leurs marges comprimées par l’augmentation des primes. La quasi-totalité (98 %) des dirigeants en multifamilial récemment interrogés par le prêteur Lument disaient que les coûts d’assurance étaient un problème pour leurs entreprises. Et la plupart (95 %) des acheteurs nets disaient que les coûts d’assurance pouvaient les empêcher de réaliser certaines acquisitions.
Même les immeubles dans des zones à risque relativement faible subissent des hausses de coûts en raison des assurances groupées qui étalent le risque sur divers actifs, y compris celles dans des zones à haut risque.
En novembre 2023, Mme Erixon et d’autres associés chez Gestion des investissements Avison Young l’ont appris directement. Ils s’attendaient à une conclusion sans heurts pour leur achat d’un immeuble multifamilial de 200 unités de logement près de Winnipeg. À la dernière minute, ils ont été surpris d’apprendre qu’aucun assureur unique n’était prêt à fournir une protection, quel qu’en soit le prix.
Mme Erixon a qualifié la situation de « déconcertante », surtout qu’aucun désastre ne s’est déroulé dans cette région dernièrement.
« Winnipeg n’est pas un endroit particulièrement enclin aux catastrophes climatiques », explique-t-elle. « Le plus gros problème météo à Winnipeg, c’est le froid glacial en hiver. »
Amy Erixon et son équipe ont impliqué des courtiers d’assurance chevronnés pour trouver une solution afin de constituer une police d’assurance. Une semaine plus tard, ils ont pu obtenir une protection, mais vu qu’aucun assureur ne pouvait proposer une protection générale, les risques de la transaction de 50 M$ devaient être partagés entre quatre assureurs locaux qui couvrent 25 % chacun.
« L’exemple de Winnipeg révèle l’universalité du problème des assurances », dit Mme Erixon. « Il ne se limite pas aux régions exposées aux catastrophes climatiques. »
Que peuvent faire les propriétaires en immobilier commercial pour limiter les risques ?
« Les assurances sont souvent perçues comme la première ligne de défense contre les risques climatiques », dit Mme Erixon, qui ajoute que la dernière, c’est la relocalisation ou le dessaisissement. « Entre ces deux pôles, il existe d’autres solutions envisageables pour les investisseurs et occupants, comme l’exécution d’une vérification diligente de l’exposition climatique d’une région et des tendances en assurances ainsi que pour savoir si les gouvernements locaux et provinciaux peuvent prendre en charge le durcissement des infrastructures afin de prévenir les pertes, notamment celles en énergie et/ou en eau », dit-elle.
Voici quelques exemples d’autres mesures que peuvent prendre les propriétaires :
Moderniser les propriétés pour plus de résilience : Les propriétaires peuvent envisager des rénovations préventives pour améliorer la résilience et réduire les risques. Selon FM Global, « pour chaque dollar qu’une entreprise dépense pour protéger les structures des dommages dus aux ouragans, au vent et aux inondations, l’exposition aux pertes diminue en moyenne de 105 $ en raison de la réduction du risque de perte vis-à-vis la propriété et les activités d’affaires. »
Utiliser les rabais, prêts et incitatifs : Les rénovations peuvent être coûteuses, mais l’utilisation d’incitatifs, de subventions et de programmes d’économies d’assurances peuvent endiguer les coûts. Voici quelques-uns des programmes qui favorisent les rénovations pour la résilience :
- HUD Green and Resilient Retrofit Program (GRRP) : Le ministère de l’habitation et de l’urbanisme des États-Unis finance des rénovations d’immeubles multifamiliaux avec aide au logement afin d’améliorer l’efficacité énergétique et la résilience en cas de grandes intempéries.
- NYC accelerator Property Assessed Clean Energy (PACE) : Cet outil de financement aide les propriétaires d’immeubles commerciaux à financer des rénovations pour l’efficacité énergétique, y compris le remplacement de toiture pour installer des matériaux résistants au vent et à la grêle, des mises à niveau pour rendre le revêtement mural extérieur plus résistant avec des matériaux résilients ainsi que l’installation de fenêtres et de portes qui résistent aux impacts. Il permet du financement à long terme à taux fixe, couvrant jusqu’à 100 % des coûts du projet.
- Rabais d’assurance pour des rénovations : Alors que s’accumulent les pertes dues aux événements climatiques, de nombreux assureurs proposent des rabais aux propriétaires qui renforcent leurs immeubles, leur permettant de récupérer une partie des coûts des rénovations, Le programme américain national d’assurance contre les inondations réduit les primes pour diverses mesures d’atténuation en cas d’inondation.
Répartir le risque : Lorsqu’un immeuble est dans un endroit à haut risque où les assurances sont dispendieuses ou non disponibles, les propriétaires peuvent « répartir le risque », reliant la propriété à haut risque à des propriétés à plus faible risque et les assurer en tant qu’ensemble, selon Michael Fay, président du groupe des marchés des capitaux d’Avison Young aux États-Unis. Par exemple, un propriétaire peut regrouper un immeuble à Miami, où l’assurance est onéreuse et difficile à obtenir, avec des immeubles dans le Maine, un État que WalletHub a coté comme étant le moins affecté par les catastrophes naturelles en 2022.
« La répartition divise le risque entre plusieurs propriétés, réduisant le coût global des assurances », dit M. Fay. « Cela fonctionne mieux pour des portefeuilles dans diverses régions. Un client avec 4 immeubles qui sont tous en Floride ne peut répartir ses risques. »
Stratifier sa protection : Depuis que l’ouragan Andrew a martelé la Floride en 1992, la protection stratifiée est devenue essentielle pour assurer les immeubles commerciaux évalués à plus de 2,4 M$, surtout dans des zones à haut risque, selon M. Fay.
« Croulant sous le poids des réclamations pour l’ouragan Andrew, les assureurs ont soit fermé boutique, soit ajouté des exclusions et limites supplémentaires à leur protection », ajoute-t-il.
Dès lors, en raison des réclamations qui montaient en flèche, les assureurs ont limité la protection pour chaque propriété, surtout en cas de dommages dus aux vents.
Puisque cette tendance pourrait empirer, il est impératif que les acheteurs collaborent étroitement avec les conseillers en assurances pour « retirer les strates de protection et prendre des décisions éclairées sur les protections à stratifier ou à auto-assurer », dit M. Fay.
Les strates initiales de protection sont souvent les plus dispendieuses, puisqu’elles sont les premières à éponger les pertes. Prenons par exemple la couverture pour le vent : l’une des plus difficiles et dispendieuses à obtenir. Si un assureur convient de couvrir seulement les deux premiers millions d’une propriété à cinq millions de dollars, les strates additionnelles d’assurances peuvent être combinées pour atteindre la valeur totale.
« Il faut travailler avec un agent qui fournir des mises à jour du marché des assurances et commercialise le programme entier annuellement, puisque cela permet d’éviter les surprises de dernière minute et vous assure d’obtenir les meilleures offres et d’utiliser les bonnes méthodes de stratification », dit M. Fay.
Préparer les portefeuilles pour l’avenir
Si les marchés regorgent de conditions difficiles présentement, il est important de noter que ce sont là des problèmes que nous pouvons heureusement gérer, au moins au niveau du portefeuille.
Cela peut signifier moins de disponibilité d’assurances à court terme pour certains endroits, mais des solutions pour envisager d’autres endroits, répartir et effectuer des vérifications diligentes. Et d’autres options donnent la possibilité d’agir.
La première étape, c’est d’étudier avec attention ce que vous avez et à quel endroit, et ensuite commencer à réévaluer la meilleure stratégie pour chacun de vos actifs.
Cet article fait partie de notre série Facteurs de changement 2024, où nous observons les tendances qui affectent nos villes et nos lieux de vie, nous poussant à nous adapter, à apprendre et à tirer parti de nouvelles occasions. Cliquez ici pour voir tous les articles de la série Facteurs de changement 2024, ou abonnez-vous pour être parmi les premiers avertis dès que de nouveaux articles sont disponibles.
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Associée Présidente, Gestion des investissements mondiaux
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Chairman, U.S. Capital Markets Group Executive Committee, Principal, Managing Director - Miami
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